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深圳新房供应骤降 二手弱势反弹

中原大咖 2019年08月14日 07:59

  1、新 房 市 场

  住宅网签占比七成

  7月新房市场六项目获批,五项目入市

  访客指数持续下降

  住宅网签占比七成

  新房市场整体网签量持续下降

  新房市场六项目获批

  新房市场五个项目入市

  访客指数大幅下降

  住宅供应骤降

  一手住宅整体开盘去化约33%

  住宅成交疲软

  新房住宅存量持续下降

  宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升

  宝安区网签占比达34%

  8万以上价格段成交占比增加

  90-144平面积段占比下降

  6万+成交面积占比连续两月上升

  新锦安海纳公馆成交套数最多

  新锦安海纳公馆获住宅项目双料冠军

  新锦安实业发展成交面积位居榜首

  仁恒置地成交金额反超万科、恒大

  八月潜在计划入市项目

  公寓成交量大幅下滑

  南山成交面积占比最大

  60-90㎡公寓成交占比持续下滑

  300万以内公寓成交占比超七成

  TOP10项目成交量占比占六成

  华联城市中心为销售金额冠军项目

  一豪宅项目入市

  豪宅成交量价齐跌

  南山区豪宅成交占比近九成

  海境界居千万豪宅成交量榜首

  1000万-2000万豪宅成交占比超五成

  新房市场总结

  03  二 手 住 宅

  二手住宅价格小幅上升

  成交量仅盐田下滑

  龙岗、龙华、宝安三区均价下滑

  非深户购房占比上升

  中等面积成交占比明显下滑

  二手住宅价格小幅上升

  成交量仅盐田下滑

  龙华、龙岗、宝安区均价下滑

  投资客占比小幅上升

  非深户购房占比上升

  中等面积成交占比明显下滑

  250-350万价段占比最高

  中 原 研 判

  02  租 赁 市 场

  租金止跌回升

  仅南山、龙岗租金下滑

  福田、南山租赁占比提升

  租金连续两月小幅下滑

  仅南山、龙岗租金下滑

  福田、南山租赁占比提升

  中 原 研 判

  04  商 业 市 场

  供应大幅下滑、成交上升

  宝安区商铺面积占比近六成

  二手商业成交回升

  龙华商圈最热

  供应大幅下滑,成交上升

  宝安区商铺占比面积占比近六成

  二手商业成交回升

  龙华商圈最热

  05  办 公 市 场

  一手成交面积下滑两成

  仅罗湖成交面积上升

  天玑公馆位居一手办公成交榜首

  二手办公成交面积回升

  福田区依旧为二手办公成交主力

  一手成交面积下滑两成

  仅罗湖成交面积上升

  七月网签榜单

  二手办公成交面积回升

  福田区依旧为二手办公成交主力

  商办市场总结

  大佬论市  Alan点评

  7月市场延续弱势,总体成交继续下滑,但成交结构发生变化。一手成交下滑明显,而二手成交小幅上升,但升幅要低于新房的下降幅度。受国内外多重因素影响,七月开发商推盘量大幅下滑,不及六月的一半,为今年3月以来的最低值。一是外围经济环境恶化,中美谈判不明朗;二是半年度冲业绩的节点刚过,开发商推盘意愿降低;三是政府加大了深圳房地产项目的巡查力度,开发商选择不开盘,即便开盘也非常低调,造成一手气氛较弱,分流部分需求到二手。2016年至今三年多时间,深圳房价没有太大变化,从开发商角度看,当然想卖高价,赚取更高的回报。房价连续三年不涨,但是建筑成本、营销成本、劳动力成本却在不断提高,地价也越来越贵,甚至极端个案出现了面粉贵过面包的情况。面包限价而面粉不限价的大环境下,房企利润难以保证。房企从以前的高利润到近些年来的微利润,特别是目前房地产资金整体紧张,监管大幅度加强,现金流对房企而言非常重要,部分中小房企在这三年调控中面对压力山大,破产的风险也随之而至。未来是汰弱留强的时代,实力弱的消失,强者才能留下。2019年以来,全国已经有超过279家房地产公司破产,每三天就有一个项目转让,频率非常恐怖,反应目前房地产行业集中度进一步提升。未来行业整合完成,市场上只留下强者,房价才有上涨的可能。而二手的话,每个小业主的持货量有限,抗风险能力更强,小业主出现破产或者大甩卖的情况很少,加上购买力充足,所以二手价格比较坚挺。香港近期受暴力事件影响,气氛严峻,市场也急速回落。部分人已经开始考虑移民,认为香港目前不安全、不适合居住。近期港人到深圳看房的情况有所升温,也有香港企业考虑到深圳,特别是前海设办公室,作为离开香港的备选方案。投资界有句话:五穷六绝七翻身,八月份市场通常会逐步转旺。近期美国如期减息,引导全球进入减息周期的可能性提高,加上环球经济不明朗,新一轮的量化宽松政策一触即发,房产等固定资产价格将会有很大支持。利率下行及央行放水,对房地产有较大影响,有利于市场回暖。整体气氛改善下,相信开发商经过7月修整,将重新部署开盘,八月市场有望转趋热闹。

  1、新 房 市 场

  住宅网签占比七成

  7月新房市场六项目获批,五项目入市

  访客指数持续下降

  住宅网签占比七成

  新房市场整体网签量持续下降

  新房市场六项目获批

  新房市场五个项目入市

  访客指数大幅下降

  住宅供应骤降

  一手住宅整体开盘去化约33%

  住宅成交疲软

  新房住宅存量持续下降

  宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升

  宝安区网签占比达34%

  8万以上价格段成交占比增加

  90-144平面积段占比下降

  6万+成交面积占比连续两月上升

  新锦安海纳公馆成交套数最多

  新锦安海纳公馆获住宅项目双料冠军

  新锦安实业发展成交面积位居榜首

  仁恒置地成交金额反超万科、恒大

  八月潜在计划入市项目

  公寓成交量大幅下滑

  南山成交面积占比最大

  60-90㎡公寓成交占比持续下滑

  300万以内公寓成交占比超七成

  TOP10项目成交量占比占六成

  华联城市中心为销售金额冠军项目

  一豪宅项目入市

  豪宅成交量价齐跌

  南山区豪宅成交占比近九成

  海境界居千万豪宅成交量榜首

  1000万-2000万豪宅成交占比超五成

  新房市场总结

  03  二 手 住 宅

  二手住宅价格小幅上升

  成交量仅盐田下滑

  龙岗、龙华、宝安三区均价下滑

  非深户购房占比上升

  中等面积成交占比明显下滑

  二手住宅价格小幅上升

  成交量仅盐田下滑

  龙华、龙岗、宝安区均价下滑

  投资客占比小幅上升

  非深户购房占比上升

  中等面积成交占比明显下滑

  250-350万价段占比最高

  中 原 研 判

  02  租 赁 市 场

  租金止跌回升

  仅南山、龙岗租金下滑

  福田、南山租赁占比提升

  租金连续两月小幅下滑

  仅南山、龙岗租金下滑

  福田、南山租赁占比提升

  中 原 研 判

  04  商 业 市 场

  供应大幅下滑、成交上升

  宝安区商铺面积占比近六成

  二手商业成交回升

  龙华商圈最热

  供应大幅下滑,成交上升

  宝安区商铺占比面积占比近六成

  二手商业成交回升

  龙华商圈最热

  05  办 公 市 场

  一手成交面积下滑两成

  仅罗湖成交面积上升

  天玑公馆位居一手办公成交榜首

  二手办公成交面积回升

  福田区依旧为二手办公成交主力

  一手成交面积下滑两成

  仅罗湖成交面积上升

  七月网签榜单

  二手办公成交面积回升

  福田区依旧为二手办公成交主力

  商办市场总结

  大佬论市  Alan点评

  7月市场延续弱势,总体成交继续下滑,但成交结构发生变化。一手成交下滑明显,而二手成交小幅上升,但升幅要低于新房的下降幅度。受国内外多重因素影响,七月开发商推盘量大幅下滑,不及六月的一半,为今年3月以来的最低值。一是外围经济环境恶化,中美谈判不明朗;二是半年度冲业绩的节点刚过,开发商推盘意愿降低;三是政府加大了深圳房地产项目的巡查力度,开发商选择不开盘,即便开盘也非常低调,造成一手气氛较弱,分流部分需求到二手。2016年至今三年多时间,深圳房价没有太大变化,从开发商角度看,当然想卖高价,赚取更高的回报。房价连续三年不涨,但是建筑成本、营销成本、劳动力成本却在不断提高,地价也越来越贵,甚至极端个案出现了面粉贵过面包的情况。面包限价而面粉不限价的大环境下,房企利润难以保证。房企从以前的高利润到近些年来的微利润,特别是目前房地产资金整体紧张,监管大幅度加强,现金流对房企而言非常重要,部分中小房企在这三年调控中面对压力山大,破产的风险也随之而至。未来是汰弱留强的时代,实力弱的消失,强者才能留下。2019年以来,全国已经有超过279家房地产公司破产,每三天就有一个项目转让,频率非常恐怖,反应目前房地产行业集中度进一步提升。未来行业整合完成,市场上只留下强者,房价才有上涨的可能。而二手的话,每个小业主的持货量有限,抗风险能力更强,小业主出现破产或者大甩卖的情况很少,加上购买力充足,所以二手价格比较坚挺。香港近期受暴力事件影响,气氛严峻,市场也急速回落。部分人已经开始考虑移民,认为香港目前不安全、不适合居住。开发商也不敢开盘,特别是国内开发商,担心成为发泄对象,一手供应减少,市场逐步回落。近期港人到深圳看房的情况有所升温,也有香港企业考虑到深圳,特别是前海设办公室,作为离开香港的备选方案。投资界有句话:五穷六绝七翻身,八月份市场通常会逐步转旺。近期美国如期减息,引导全球进入减息周期的可能性提高,加上环球经济不明朗,新一轮的量化宽松政策一触即发,房产等固定资产价格将会有很大支持。利率下行及央行放水,对房地产有较大影响,有利于市场回暖。整体气氛改善下,相信开发商经过7月修整,将重新部署开盘,八月市场有望转趋热闹。

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