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5月深圳新房成交涨七成二手房下滑,这些数据已经暗示房价走势

南方都市报 2019年06月05日 10:26

  刚刚过去的5月份,因为新房成交创下了近三年来的新高,重返4000套,深圳楼市再度成为市场关注的焦点。

  据深圳房地产信息平台披露的最新数据,上个月深圳全市新建商品住宅成交套数重返4000套以上高位,环比同比涨幅均在七成以上。同期二手房成交方面,虽然环比上月稍有下滑,但依然保持了7000多套的较高成交量,新房与二手房双双回复高位。

  不过,从整体大环境以及实际市场成交来看,5月的成交“新记录”更多来自于4月新开楼盘网签数据的滞后,有行业观点认为,房地产市场回暖预期已经下降,加上节后需求开始放缓,未来成交量或将下降。

  ● 新房 成交创30多个月以来的新高

  更多来自于4月新开楼盘网签数据的滞后

  与去年同期相比增长了79%

  5月楼市数据出炉后,关于深圳新房成交重返4000套以上高位的报道便接连几天成为头条。多家研究机构统计的数据显示,新房成交数量是深圳楼市30多个月以来的新高。这一数字与去年同期相比增长了79%,环比4月份涨幅70.3%。同期成交面积也达到了44.19万平方米,环比涨幅71%。

  实际上,若对比1-5月的数据,今年前5个月的新房成交亦比去年同期实现了大幅的增长。南都记者统计数据发现,去年1-5月深圳累计成交的新房套数为10099套,全年成交则为29311套,而今年前5个月总计成交的新房为14175套,同比增幅达到40%。值得注意的是,今年1-5月的总成交套数已经接近去年全年成交的一半,占比将近49%。

  近几月市场大量去化

  对于今年前5个月整体成交的回暖,此前已有不少业内人士分析指出,去年初的成交放缓在于调控的收紧,而去年下半年7·31以来深圳累积了大量的购买需求,在近几个月才逐渐释放,这也是3月和4月份深圳楼市出现“小阳春”的主要原因。

  而得益于近几月市场的大量去化,深圳的库存也有所降低。截至5月31日,深圳可售新房套数为将近3万套,环比4月底减少一成,对应可售面积近300万平方米。

  来自中指研究院的报告也给出了类似的观点,在该机构检测的城市中,一二线城市整体表现为环比下降,同比上升,总量环比下降近3%,其中深圳降幅尤为明显,降幅达到11%。

  累积购买需求已大大消耗

  此次5月新房高位成交,美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰在接受南都记者采访时也提到了4月份网签数据滞后的原因。其强调,5月新房市场的实际成交量已经有所下降,除了经济大环境不稳定外,此前累积的购买需求已经大大消耗,也是重要原因之一。

  据了解,4月底深圳曾有半岛城邦、勤城达等项目先后推出大量新房源入市,且都取得不错的去化成绩。及至5月份,深圳的供应并未有明显的减少,但实际成交热度已下降。

  从供应来看,5月份深圳共有10个项目获取了预售证,其中7个为住宅项目,获得批售的面积约为38.5万平方米。而5月推新货入市的住宅项目,累计推售的面积约为34.8万平方米。

  其中有两个备受关注的项目均在5月下旬推出新货,得到的市场反响却截然不同。网红豪宅盘新天鹅堡三期推出1110套房源,但只获得了200多个认筹,最终仅成交118套,去化率10%。与之定位不同的刚需网红盘华强城在5月最后一天放出400多套房源则在几小时内售罄。

  “购买需求还是有的,但受大环境的影响,不少客户进入了观望状态,性价比较高的刚需项目更容易受到青睐,价格高的项目成交会受到较大影响。”江少杰表示。

  ● 二手房 成交小幅下降

  超7000套的成交仍属近一年来的高位

  4月份深圳楼市表现为新房环比下降,二手房环比增加,但到了5月份却出现反转,新房环比大涨,二手房则小幅下滑。

  数据显示,刚刚过去的5月份,深圳二手房成交套数为7363套,环比减少2.73%,对应成交面积约为60.63万平方米。不过超7000套的成交仍属近一年来的高位,比去年7·31政策出台后的8月份成交更高,因此深圳市房地产中介协会将此次的小幅下降形容为二手房市场的“高位震荡”。

  若算前5个月的数据,二手房的表现也与新房上涨的态势有所不同。南都记者统计的数据发现,今年1-5月深圳二手房累积成交套数为2.5万套,与去年同期的2.7万套相比,减少了8.1%。

  对于二手房市场的表现,江少杰也给出了其观点:基于经济大环境的因素,房地产受到波及也在预料之内。目前不少的购房者又处在了观望状态,而二手房业主也同样在观望,并未在价格等方面给出太多的让步,因此成交才会出现下滑。

  后市预判

  实际成交量或将进一步下滑

  实际上,无论处于下跌态势的二手房还是数据显示大涨的新房市场,业内人士的预期都并不太乐观。江少杰认为短期内,楼市的走向取决于经济大环境。而深圳中原研究中心在其报告中给出的后市预判也提到,5月份市场实际成交量较上月继续下滑,二手成交跌幅扩大,去年表现火爆的豪宅项目热度下降,新房市场表现也不佳。政策上“房住不炒”仍是主基调,房地产市场回暖的预期将下降,加上节后需求放缓,实际成交量或将进一步下滑。

  内容来源:南方都市报

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