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深圳正在告别炒房时代

证券时报 2018年11月09日 08:57

  【广深今谈】

  按照深圳决策者的这个节奏,接下来的每一步都是致力于解决刚需(包括人才)的需求。

  据媒体报道,这两天,深圳一些中介、贷款人员在推介法拍房,而且数量不少。以阿里司法拍卖网站为例,一年时间,目前法拍房数量激增至222.5%。

  我的一位熟人紧张地告诉我:“刚刚在深圳买房没几个月,发现我一个邻居把房子卖了,怕下跌,结果就看到断供潮的消息。”

  深圳人是房地产市场上勇立潮头的一种人,敢打敢冲,敢加杠杆。因此深圳楼市从来都是涨的时候领涨,跌的时候领跌,深圳楼市是全国楼市的风向标。无它,因为深圳的民间游资十分充沛,而且深圳人胆子大。

  站在这样的视野里也就不难理解为什么深圳关外的房价已经超过很多重量级省会城市中心区的房价,站在这样的角度也就不难理解为什么深圳的千万富翁们要冒雨站在某售楼部门口等抽签,中一个签赚200万,冒点雨实在不算啥,不要说冒雨就是下刀子也要挺住。

  当然,深圳的经济数据坚挺是深圳房价高企的重要原因,谈房价,我们不能离开这个基本面。

  只是,这一次深圳的楼市可能会面临十几年来最大的挑战,深圳炒房客可能再无机会卷土重来。隔壁的城市香港,房价已经下跌。深圳房价此前的高歌猛进态势已经改观,开始缓缓向下,虽然每次公布的下跌的绝对金额都不大,但是真正的炒房老手已经如惊弓之鸟纷纷逃窜,或者陷入惶恐之中:深圳10月一手住宅成交均价54071元/平方米,环比下跌9元/平方米。一手住宅成交量为1835套,环比下降18.3%,月成交量继续下滑。成交面积17.82万平方米,环比下滑19.10%。

  炒房客基本都是用足了杠杆,有些人还借了高利贷,房价只要一直涨,大家都相安无事,房价只要不涨,不要说下跌9元/平方米,就是下跌1元/平方米,站在悬崖边上的炒房客们就可能随时跌入万劫不复的深渊。请脑补一下那些股权质押后被平仓的大佬们的脸色。

  结果就是断供,房子被法拍。这一轮惨状不过是香港楼市上一周期惨状的轮回而已。

  深圳当然有足够数量的富裕人群,只是,楼市的信心正在迅速失去,而深圳又是一个完全不依靠土地财政的城市,所以,指望政府救市的思路在深圳完全行不通。

  相反,深圳是这一轮楼市调控的急先锋,相应调控措施基本都比同级别城市更严厉,所以,从7·31加码新政以来,深圳楼市开始加速下跌,全盘翻绿,其中,宝安和福田下滑幅度最大,宝安均价下滑1.1%,福田下滑1.0%。

  但是深圳官方并未手软,既然房地产税遥遥无期,既然土地供应大幅提升在深圳已经没有可能,那么一点一点用政策手段去满足刚需就是可以努力的方向,何况深圳对真正的人才的渴求从来没有停止过。

  11月5日,深圳公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。意见稿中首次明确:可销售人才住房的地价,将按照商品房市场定价的30%确定。

  这不仅意味着直接拉低了房地产市场的估值,而且也分流了房地产市场的潜在买家。按照深圳决策者的这个节奏,接下来的每一步都是致力于解决刚需(包括人才)的需求。鼓励炒房,鼓励加杆杆投资,可能在深圳永远不会再来,一场豪宴实际上已经散场。

  原因有三点:深圳不愿意再听到“别让华为跑了”的类似声音,深圳希望这样的企业更多在深圳扎根做大,任正非吐槽深圳的房价不是一天两天了。深圳更希望华为们留下来,炒房客们走开。这是发展问题。

  深圳是科创之城,是增速最快的一线城市,也是被赋予厚望的城市,既然经济向好,没有必要为高房价的压力背锅,得不偿失,所以,调控肯定会一直保持高压状态。这是政绩问题。

  众所周知,房价与放贷速度以及货币供应量有关,现在两者对深圳炒房客都不利,这是政策问题,没有可能在短期内解决。

  一个终极问题是:深圳未来的房价会涨还是会跌?正常的情况难道不是应该有涨就有跌吗?

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