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别被中介忽悠!海外买房靠人民币贬值赚钱很难

90度地产 2017年10月30日 10:08

  “恭喜已海外买房的人,央行宣布再次投放7万亿人民币,一夜之间,人民币再次贬值近2%!如果您有1000万,一夜之间损失了一辆宝马1系,如果您有100万的话就是损失了2台苹果X。”

  几天前,一个关于央行投放7万亿货币的假消息,引来了海外房产中介的集体狂欢。

  中介们拿人民币贬值说事,撺掇购房人卖掉境内房产,海外的房子。理由是人民币贬值趋势明显,海外的房产,能因为汇率因素获得显著的收益。

  然而,汇率带给海外房产的收益有多少?和境内以人民币计价的房子相比,海外房产真的升值了吗?答案很可能让多数人失望。

  对一个希望在海外找寻机会的中国家庭来说,海外买房也许能帮助开拓眼界,提供旅游、游学、工作和生意机会,也能提供资产配置机会规避财富过于集中的风险,但要依赖海外的房产升值,攫取暴利却是很难。

  | 汇率跑不赢房价

  对于在海外买房,这几年一直在美国打拼的Daniel感触颇多。

  Daniel2007年就去了美国,在密歇根大学读博士,博士毕业后留在底特律。2010年Daniel在附近的安娜堡花13万美元买了一套200多平米的House,合人民币近75万元。

  2015年由于工作变动,Daniel去西雅图发展。当时Daniel考虑,如果出租这套房子,除去物业税及其他税费,租金几乎剩不下多少钱,所以他决定卖掉底特律的房子。最终这套房子以16万美元的价格被卖出,5年多时间这套房子仅升值了23%。

  而在这个时期,中国国内的房价突飞猛进,Daniel父母2006年在北京(楼盘)北五环附近买的三居住宅当时价格只有7000元/平米。6年后,这个小区的房价已涨到6万元/平米,翻了近10倍。

  Daniel 说,如果不是因为在美国结婚生子,他不会选择买房。因为买房并不能给他带来财产收益,反而需要承担较高的成本。虽然自2015年中国启动汇改以来,人民币进入贬值通道,但实际上汇率的波动并没有那么大。

  截至10月26日,目前人民币对美元的汇率是1美元兑换人民币 6.6288元,比去年同期的1美元兑6.7705元人民币升值了接近2%。这让很多人傻眼,海外买房后,他们在等待人民币贬值赚钱,最终等来的却是亏损。

  还有一些中介鼓吹,买了英国房子可以赚到汇率和房价双重收益,现实是,人们并未获得很高的回报。

  去年10月,人民币对英镑的汇率是1比8.123,和目前的汇率相比,英镑大约升值7%。而英国平均房价同比上涨1.4%。汇率和房价总升值幅度只有8%,远远赶不上西安(楼盘)、南宁、长沙(楼盘)等城市的房价涨幅。

  何况英镑也不是一直在升值。2015年10月,人民币对英镑汇率是1比9.7469换算,如果当时买英国房产,那么现在仅仅汇率方面的损失就超过了10%。

  实际上,在所有海外购房活动中,只有用欧元买房才能有可观收益。和2015年上半年相比,欧元对人民币升值17%。不过,因为汇率变动带来的收益,仍然抵不过国内一线城市的房价涨幅。

  由于目前人民币对全球主要货币,既非单边升值,也非一味贬值,而是互有涨跌,所以通过买海外房产,挣汇率收益的说法并不成立。

  | 鸡蛋不能放在一个篮子

  相比之下,在国内买房,赚取房价增值收益往往能稳赚不赔。

  从政策层面来讲,决策层仍然希望把钱留在国内,一旦外汇储备大幅流失,再赚回来可谓难上加难。要将钱沉淀在国内,最简单的办法是形成资产价格的上涨预期。如今在中国,最大的资金池还是楼市。

  胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》,及《2017上半年胡润海外置业回报指数》显示,中国城市最近一年房价涨幅全球最快,全球房价涨幅前十城市中,中国都有6个,前50中有21个。

  尽管因为调控,国内很多城市房价上涨得以抑制,但从长期看,房价上涨还是会继续。

  不过,在人民币对全球主要货币汇率波动不大,且很多海外城市房价涨幅不如境内的大环境下,去海外买房的机会在哪里呢?

  自2014年开始,中国提出了“一路一带”的全球战略。企业对外直接和全球经贸往来迅速升级。

  这使得海外购房,并不再是一个单纯的机会,而是中国家庭在全球寻找子女教育,个人事业发展的渠道。

  事实上,国人真正在境外买房的比例并不高。吴迪(化名)常年代理泰国的住房对外销售。根据她的经验,那些在境内拥有千万以上房产的购房人,在境外单套购买住房的金额购房支出,往往只占到个人总资产的10%。

  根据胡润百富公司统计,更多人在海外买房,是出于全球资产配置的需求。所以,海外买房的真正价值,其实是寻找更多的发展机会,不把鸡蛋放在一个篮子里。

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