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深圳成全国买房压力最大城市

中国青年网 2016年04月15日 08:48

  一个家庭攒上多少年的收入才能买得起房?从去年的数据看,这个均值是10.2年。房价收入比区域分化日渐加剧,一线大城市的数值升高,其中深圳高达27.7,长沙只有5.2。

  上海易居房地产研究院日前发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》(下称“报告”)显示,2015年,剔除可售型保障性住房后,全国35个大中城市房价收入比均值为10.2,与2014年相比下降0.4个点。

  房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。报告指出,尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定,根据我国的实际情况,6~7属合理区间。

  深圳买房“压力”较大

  报告指出,整体上看,35个大中城市的房价收入比呈现三个态势:第一,东、中、西地区梯度递减,且相差幅度较大。第二,一线城市明显整体高于二线城市,深圳、上海和北京领先,厦门、福州等东部二线城市则在逐渐赶超一线城市。第三,经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言,经济发达的一线城市、东部城市,产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大。因此,购房需求大,投资投机需求也大,购买力强劲,房价水平也较高。

  如果以房价收入比来代表购房者压力的话,那么深圳的购房者压力较大。剔除可售型保障性住房后,深圳2015年蹿到27.7,2014年为21.7。如此迅速上升,主要是去年以来深圳房价经历了大涨。

  张小姐在深圳一家地产公司工作。去年初看到房价上涨,赶紧入手了一套新房,当时单价为2.8万元/平方米,如今单价已接近6万元。“现在关外很多区域的二手房都要5万。新进入的外来大学生仅凭自己努力的话,要在深圳买房可能性已经很小。”

  这也正是人们担心的“挤出效应”,即深圳房价过高、上涨过快,不仅加大了居民通过市场解决住房问题的难度,也对深圳人才吸引力和产业转型发展形成挤压。今年深圳“两会”上,深圳市人大代表、在科技领域工作近20年的李继朝说,如果年轻人的居住问题得不到解决,深圳对优秀人才的吸引力就会下降,从而导致深圳高科技企业的竞争力下降。

  有同样担忧的不止深圳,同为首批经济特区的厦门,虽然经济总量仅位列全国第51,收入水平也跟北上广深有较大差距,但房价却高居全国第四,房价收入比仅次于深上北,位居全国第四,为16.6。

  厦门当地一家外贸企业工作人员谢小姐说,厦门外贸出口占据福建半壁江山,外贸出口企业众多,但很多大学生在外贸企业工作几年工资也才五六千元,工资水平和广深有很大差距。但厦门的房价已经超过广州,目前厦门岛内的新盘单价至少四五万元。

  厦门大学经济学系副教授丁长发对分析,目前厦门的房价已经过高,远远超越了其城市的产业发展和收入水平,过高的房价反过来会影响到城市的产业结构,不利于人才的流入和实体产业的发展。

  包括深圳、上海、北京、厦门等城市在内,这些城市的房价在某种程度上与本地的工资水平的关联度已经很低,而与这个城市对周围的辐射能力及汇集财富的能力联系更为紧密。

  合富房地产经济研究院院长龙斌说,在快速城市化过程中,大城市的房价是由中等偏上收入人群决定的。大城市的发展空间、新供用地已经很少,但富裕人群还是不断集中,所以房价也就比较高。

  以厦门为例,易居房地产研究院的报告显示,去年厦门近七成的房子被外地人买走。在当地业内人士看来,厦门的房价与厦门本土工资水平的关联度不是很高,福建尤其是泉州等地的经商群体十分庞大,他们中的大多数会选择到厦门置业。因此厦门的房价与福建经商群体的关联度更高。

  哪些城市买房压力小?

  深上北厦居民买房压力高企,相对而言,一些城市的买房压力要小很多。比如,同为一线城市,广州房价收入比虽然达到了11.1,但比深上北要低太多,甚至远不如厦门、福州等二线城市,仅位列全国第十。

  这是因为自2015年以来,深圳、上海等城市房价大涨,而同样身为一线城市的广州却一直比较理性,不仅涨幅远逊于深上北,甚至比起厦门、南京、苏州等二线城市,广州的涨幅也逊色不少。目前广州的房价仅为其他三个一线城市的一半左右,甚至也不如厦门等二线城市。

  房价的背后其实是城市实力的此消彼长。比如,在金融业增加值方面,上海、北京和深圳遥遥领先,深圳和北京的高科技实力均非常雄厚,而广州在这两方面均表现平平。

  产业发展水平是一方面,供应量是另一个方面。在土地面积上,深圳面积是1996.85平方公里,而广州则为7434平方公里。广州的人口是深圳的1.2倍,土地面积却是深圳的3.7倍。深圳土地存量已接近枯竭,广州土地供应充足。目前广州的郊区盘如黄埔、番禺等地都有大量的一手房供应。

  在广州一家基金公司上班的程小姐说,身边很多外来大学生工作五六年左右会考虑买房,他们的首付预算一般在40万~80万,选择的余地还是挺大的。“如果是在深圳,想都别想了。”

  当然,买房压力比广州小的地方还很多,尤其是中西部省会城市,房价收入比值大多在10以下。这其中,近年来经济增速较高的“星城”长沙仅为5.2,在35个城市中垫底,让北上深厦的人们羡慕不已。就工资水平而言,长沙不比厦门少多少,但房价只有厦门的1/4,基本上普通白领干一个月就可以买1平方米。

  不过,低房价并不意味着长沙经济发展缓慢。数据显示,2006年长沙GDP总量仅位列全国第28,但到2015年,长沙GDP已跃居全国各大城市第14位,9年间上升了14位。

  易居智库研究中心总监严跃进认为,房价过高一方面会带来地价的上涨,从而抬高制造业用地成本。另一方面,制造业需要大量的生产工人,过高的房价必然带来房租乃至整体生活成本的上升,这对制造业的发展十分不利。

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